Пояснение по ценообразованию по земельным участкам в наших коттеджных посёлках или почему участки стоят столько сколько, стоят.

Доброго времени суток, Уважаемы потенциальные покупатели участков в наших коттеджных посёлках, счастливые обладатели и просто интересующиеся!

В этой статье - мы постараемся рассказать как формируется цена на участки в наших коттеджных посёлках, какие бывают стадии организации коттеджных посёлков и какой путь проходит коттеджный посёлок до своей полной готовности с живописными улицами, стоящими домами, детскими площадками и красивым ландшафтом.

Итак....

Для начала - мы бы хотели рассказать как же выбирается месторасположение под строительство будущего нашего коттеджного посёлка. Назовём этот этап - этапом №1.

На первом этапе долго и тщательно обрабатывается огромный массив информации, рассматриваются десятки и сотни вариантов, которые предварительно могут удовлетворять целому ряду необходимых условий и критериев.

Вот лишь некоторые из них:

• Удалённость до 60 километров от МКАД.
• Наличие по близости необходимой инфраструктуры (магазины, аптеки, школы, детские сады)
• Наличие возможностей по будущему подводу необходимых коммуникаций. (как минимум - электричество, как максимум - электричество и газ)
• Ландшафтные особенности площадки под будущий коттеджный посёлок. (красота окрестностей,  отсутствие резких перепадов высот, ям и глубоких оврагов)
• Экологичность территории застройки будущего коттеджного посёлка и местности по соседству. (В том числе - отсутствие по близости промышленных предприятий, свалок, мусорных полигонов, заводов  и прочих объектов способных хоть как то в ближайшем будущем испортить экологическую ситуацию в окрестностях.)
• Соответствие ценообразования реальным ценам на участки в выбранной локации.(*имеется в виду стоимость выкупа всего земельного участка на котором будет расположен коттеджный посёлок целиком)
• Транспортная доступность будущего коттеджного посёлка (как на личном транспорте, так и доступность добраться до посёлка общественным транспортом)
• Виды окрестностей. (*Приоритет отдаётся красивым природным ландшафтам, местам с близостью естественных водоёмов, живописным лесным и парковым массивам, местам с объектами культурного наследия по близости) 
   

В ходе первого и последующих этапов организации будущего коттеджного посёлка  сотрудники и руководители компании - девелопера и мы многократно выезжаем в окрестности будущего коттеджного посёлка, тщательно их обследуем как с земли, так и с воздуха (с помощью современных средств видео съёмки, аэро - дронов)

Далее - настаёт время второго этапа...

Что же включает в себя второй этап организации будущего коттеджного посёлка.

*С этого этапа уже начинаются крупные расходы, которые несёт инвестор...

А именно: 

Девелоперская компания - застройщик будущего коттеджного посёлка выкупает земельный участок на котором будет располагаться будущий коттеджный посёлок у предыдущего владельца.

*Стоить отметить что выкупаемый земельный участок может иметь размер от нескольких гектар до нескольких десятков гектар. Кроме того - не стоит забывать о том что территория коттеджного посёлка состоит не только из продаваемых застройщиком покупателям земельных участков, но и из территорий общего пользования, которые не несут в дальнейшем коммерческой выгоды.

А именно:

• Внутрипоселковые дороги и тротуары.
• Особо охраняемы природные зоны (такие, как прибрежная полоса например, если посёлок соседствует с водоёмом или рекой, озером)
• Гостевые стоянки.
• Территория въезда в посёлок, КПП.
• Детские площадки.
• Газоны.
• Территория озеленения.

Кроме того стоит отметить что уже с этого этапа начинается налогообложение нового собственника земельного участка (девелоперской компании - застройщика)

Далее - пришло время третьего этапа...

Назовём его - "Оформление и планировка"

Что же включает в себя третий этап? 

В ходе третьего этапа:

• Документы отдаются в кадастровую палату Росреестра для фиксации смены собственника и получения начальных правоустанавливающих документов оформленных на нового владельца территории (Девелоперской компании - застройщика посёлка)
• При необходимости и возможности меняются назначение земельного участка и ВРИ (варианты разрешённого использования).
• Делается планировка будущего коттеджного посёлка.
• Большой, ранее выкупленный девелопером  - застройщиком участок - разделяется на маленькие участки (участки к продаже), дороги, места под общепоселковую инфраструктуру, въездную зону, тротуары и зону озеленения.
• Делается макет посёлка и визуализация.
• Документы на участок передаются в кадастровую палату Росреестра для фиксации изменений. (После получения документов из кадастровой палаты Росреестра - мы уже имеем не один большой участок, а много маленьких участков, с индивидуальным кадастровым номером на  каждый из них.)

Далее пришло время рассказать о четвёртом этапе....

Четвёртый этап состоит как бы из двух составляющих...

Составляющая А - СТРОИТЕЛЬСТВО.

Составляющая Б - НАЧАЛО ПРОДАЖ и РЕКЛАМА.

Итак - начнём со строительства...

Строительство начинается в первую очередь с подготовки территории будущего коттеджного посёлка. Территория - очищается, выравнивается, при необходимости осушается и досыпается для выравнивания высот.

*Отметим - что уже на этом этапе девелопер - застройщик должен привлечь к работам тяжёлую строительную технику, а для этого - он должен её иметь...как вы понимаете - купить даже один экскаватор или самосвал - несколько дороже чем сходить в магазин или в кафе...

Параллельно с началом строительства начинаются продажи земельных участков в будущем коттеджном посёлке, организуется рекламная компания, информация о продажах выставляется на специализированные рекламные ресурсы, доски объявлений и порталы о загородной недвижимости, дабы донести до вас, уважаемые покупатели информацию о начале продаж. *Стоит отметить что реклама - тоже штука не бесплатная, а довольно дорогостоящая...

Одно только Авито стоит выделить в целую статью расходов...

Что касается строительства - после окончания общей подготовки территории будущего коттеджного посёлка, девелопер - застройщик приступает к прокладке дорог, как на въезде в коттеджный посёлок, так и внутрипоселковых дорог. Особо хотелось бы отметить что в наших посёлках ширина дорог как правило составляет целых шесть метров, что позволяет машинам свободно разъезжаться на территории посёлка, а так же позволяет свободно подъезжать грузовому транспорту и строительной технике при начале будущего строительства индивидуальных жилых домов.

Кроме того предусматриваются прилегающие к дорогам пешеходные тротуары, шириной 2 - 3 метра.

Выше описанный этап считается ключевым моментом в ценообразовании и тождественен покупке жилья/квартиры на нулевом этапе строительства (как говориться на стадии котлована)

*На этом этапе нами предлагается самая низкая цена на участки.

Логика этому - очень простая: Ведь чем вкладывать в дальнейшее строительство и благоустройство собственные средства - девелоперу  - застройщику посёлка значительно выгоднее инвестировать средства вырученные с продажи уже оформленных  на будущего покупателя и приобретённых уже земельных участков. На этой стадии - покупатель может приобрести земельный участок по наименьшей цене, а застройщик уже может пустить вырученные средства в дальнейшее строительство и благоустройство коттеджного посёлка.

Стоит так же разъяснить технические нюансы и технологию укладки дорог:

Можно сделать дороги хорошо, а можно - тяп ляп.

Разница между правильно сделанными дорогами и дорогами "тяп ляп" - это земля и небо...

Не качественно сделанные дороги - придут в не годность уже после первого же сезона...

Как же мы делаем дороги?

Немного расскажем о процессе:

• Первым делом - экскаватор выкапывает так называемое "корыто". "Корыто" - это место под основание будущей дороги - яма 70 / 100 см. глубиной.
• "Корыто" - основание дороги или подложка - засыпается крупными камнями, битым кирпичом или другими крупными, твёрдыми фрагментами. (*Делается это для того что бы будущая дорога не провалилась, не пошла волнами и не покрылась бы ямами и выбоинами)
• Основание дороги - трамбуется тяжёлой техникой для наибольшей плотности.
• Далее - основа дороги должна отстояться.
• После того как дорога отстоялась - основание несколько раз повторно трамбуется тяжёлой строительной техникой.
• Финальная стадия дорожного строительства это уже укладка асфальта или иного дорожного покрытия. Покрытие или асфальт укладываются только тогда, когда из коттеджного посёлка уже уйдёт строительная  техника, дабы она не разбивала его.

Далее следует пятый этап благоустройства коттеджного посёлка, который совпадает с первым этапом корректировки цен на участки.

Под итожим что происходит на территории посёлка:

Уже проложены дороги, есть круглосуточный заезд к посёлку и внутри посёлка, некоторые из участков уже проданы, и - возможно кто то уже огородил свой купленный участок и возможно даже начал строительство...

Уже возможно делать заявку на получение технических условий на подвод электричества и подача заявок, заключение договоров на электроснабжение.

Девелопер - застройщик посёлка возводит общепоселковое ограждение (ограду по периметру посёлка) и постепенно переходит к организации въездной группы/КПП на въезде в коттеджный посёлок.

Всё уже приобретает контуры, вырисовывается общий вид будущего посёлка...

Это - шестой этап.

Пришла пора подкорректировать и цену на участки...(Напомним - что всё это время девелопер - застройщик коттеджного посёлка нёс бремя налоговой нагрузки, инвестировал в строительство и благоустройство коттеджного посёлка, эксплуатировал и ремонтировал свою строительную технику, платил зарплату работникам и оплачивал рекламную компанию, дабы донести своё предложение до потенциальных покупателей)

В то же время - потенциальный покупатель получает уже участок в посёлке который огорожен, имеет возможность круглогодичного подъезда легкового транспорта и строительной техники и - не за горами уже возможность подключения к электросетям.

Далее - устанавливаются столбы электроснабжения уже в самом коттеджном посёлке. Появляется возможность подключения к электричеству и уже можно начинать полномасштабное строительство частных домов, коттеджей, дач.

Так же возможно и пора уже подумать о подаче коллективной заявки на подключение газа.

Тут снова пора подкорректировать цену продаваемых участков, ведь - во первых проект коттеджного посёлка уже потребовал весьма серьёзных затрат со стороны девелопера - застройщика, а - их надо возвращать...

Во вторых - покупатели участков получают участки с уже готовой инфраструктурой дорогами и возможностью не замедлительно начать стройку своего будущего "уютного загородного уголка", поместья, дачи , особняка...

Финальная корректировка цен на участки производится уже когда большая часть участков в коттеджном посёлке - продана, посёлок огорожен, люди строятся, уже подключено электричество, есть ограда, есть КПП.

Да и в целом - коттеджный посёлок уже имеет жилой, законченный вид...

Осталось только немного облагородить территорию, посадить зелёные насаждения и положить асфальт или другое,финальное дорожное покрытие.

Тут уже вступает в силу финальное ценовое предложение , так как новые покупатели приходят уже практически "на всё готовое".

Стоит заметить что девелопер - застройщик всё это врнмя так и несёт расходы и бремя налоговой нагрузки, в том числе за территорию общего пользования (дороги, стоянки, зелёные зоны, тротуары, детские площадки и так далее)

Только когда уже все до одного участки  проданы - в коттеджном посёлке создаётся орган самоуправления (ТСЖ, ТСН и т.д.) - которому девелопер - застройщик и передаёт дороги, территорию общего пользования и прочее.

Подитожим: 

Логика ценообразования очень простая:

На начальном этапе - покупатель каждого из участков выступает как бы соинвестором в строительстве, благоустройстве коттеджного посёлка - соответственно он и получает за это наиболее низкую, льготную цену.

Не стоит забывать что - дёшево и что бы всё было уже готовое - это скорее из сборника народных сказок или из уголовного дела про мошейничество!

Будьте осторожны! и - не попадайтесь на уловки мошейников!

Ждём Вас в наших коттеджных посёлках, которые мы делаем С ДУШОЙ и по принципу "КАК ДЛЯ СЕБЯ".

С Уважением!

Дмитрий Белоцерковский.